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拍卖须知

单独拍卖土地导致“房地分离”的拍卖行为应否

时间:2018-06-20 18:01 作者:admin 点击:

阅读提示:《中华人民共和国物权法》146条的规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”,及147条的规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”根据上述有关拍卖及“房地一体原则”的规定,本文就法院拍卖土地使用权时未将地上建筑物一并处分,拍卖行为应予撤销的有关法律、法规、司法解释及可供参考的规范性文件及相关典型案例和裁判要点梳理汇总如下:

  一、相关法律法规及司法解释

  1、《物权法》

  第一百四十六条【房地一体原则-房随地走】

  建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

  第一百四十七条【房地一体原则-地随房走】

  建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

  2、《企业破产法》【2007,主席令第五十四号】

  第一百一十二条第一款【采用拍卖优先的方式处置破产财产】

  变价出售破产财产应当通过拍卖进行。但是,债权人会议另有决议的除外。

  3、《拍卖法(2015修正)》

  第三十七条【恶意串通损害他人利益】

  竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通,损害他人利益。

  第六十五条【拍卖无效及行政处罚】

  违反本法第三十七条的规定,竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通,给他人造成损害的,拍卖无效,应当依法承担赔偿责任。由工商行政管理部门对参与恶意串通的竞买人处最高应价百分之十以上百分之三十以下的罚款;对参与恶意串通的拍卖人处最高应价百分之十以上百分之五十以下的罚款。

  4、《合同法》

  第五十二条【合同无效的情形】

  有下列情形之一的,合同无效:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  第七十五条【债权人撤销权】

  撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的,该撤销权消灭。

  第一百七十三条【拍卖主体及程序应符合法律规定】

  拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等,依照有关法律、行政法规的规定。

  5、《民法总则》【主席令第六十六号】

  第一百五十四条【恶意串通损害他人利益的民事法律行为无效】

  行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。

  6、《民法通则》【2009修正,现行有效】

  第五十八条【无效的民事行为】

  下列民事行为无效:(四)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;(六)以合法形式掩盖非法目的的;

  无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。

  7、《拍卖监督管理办法(2017)》【国家工商行政管理总局令第91号】

  第七条【竞买人之间恶意串通的情形】

  竞买人之间不得有下列恶意串通行为:

  (一)相互约定一致压低拍卖应价;

  (二)相互约定拍卖应价;

  (三)相互约定买受人或相互约定排挤其他竞买人;

  (四)其他恶意串通行为。

  第八条【竞买人与拍卖人之间恶意串通的情形】

  竞买人与拍卖人之间不得有下列恶意串通行为:

  (一)私下约定成交价;

  (二)拍卖人违背委托人的保密要求向竞买人泄露拍卖标的保留价;

  (三)其他恶意串通行为。

  8、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》【法释〔2016〕18号】

  第三十一条【请求撤销网络司法拍卖】

  当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖,符合下列情形之一的,人民法院应当支持:

  (一)由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实,致使买受人产生重大误解,购买目的无法实现的,但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外;

  (二)由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误,严重损害当事人或者其他竞买人利益的;

  (三)竞买人之间,竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通,损害当事人或者其他竞买人利益的;

  (四)买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的;

  (五)违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的;

  (六)其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

  9、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》【法释〔2002〕23号】

  第八十五条【破产拍卖中由清算组负责委托拍卖】

  破产财产的变现应当以拍卖方式进行。由清算组负责委托有拍卖资格的拍卖机构进行拍卖。

  10、《最高人民法院关于人民法院在审理企业破产和改制案件中切实防止债务人逃废债务的紧急通知》【法(2001)105号】

  第五条【处置破产财产中对拍卖程序的规定】

  处置破产财产,一般应当采取拍卖的方式,并加强对拍卖程序的监督,要确保拍卖的透明度、公平性,防止拍卖流于形式。要依法确定竞买人的资格,除法律、法规及有关政策有明确规定外,不得任意限定竞买人。所拍卖的破产财产价格,应当以评估确定的价格为依据,按照国家有关规定确定底价,一次拍卖不成的,应当降低底价继续拍卖,仍无法成交的,可经债权人会议讨论通过或者人民法院裁定,以实物作价抵还债务。以实物作价抵还债务的,应当以最后一次拍卖底价作为基本依据,做到公平、公正。防止因不适当地采取实物分配的方式抵还破产债权,而损害债权人的利益。

  二、实务要点及参考案例

  1、法院在拍卖土地使用权时,未将地上建筑物等一并拍卖处分的,拍卖行为应予撤销。

  【裁判原文】法院认为,“《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”人民法院强制拍卖建设用地使用权时,应当严格遵循该条规定。本案执行法院在拍卖上述土地使用权时,未将土地上建筑物等一并拍卖处分,该执行行为违反了法律规定。新疆高院以执行行为违反法律规定为由,裁定撤销(2008)新执字第4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖,并无不当。如果申请复议人认为执行行为给其造成了损失,可通过相关法律途径寻求救济。”

  【案例来源】《新疆天山水泥股份有限公司与新疆交通物资供应公司买卖合同纠纷执行案复议裁定书》【最高人民法院(2011)执复字第16号】

  2、执行法院在拍卖土地使用权时,未将该土地上的建筑物一并拍卖处分,造成房地分离的现状,违反法律的强制性规定,拍卖行为应为无效。

  【裁判原文】本院认为,“《物权法》第一百四十六条规定:‘建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。’据此,人民法院在强制拍卖土地使用权时,应当严格遵循此‘房地一体’的原则。本案中,执行法院在拍卖土地使用权时,未将该土地上的建筑物一并拍卖处分,造成房地分离的现状,违反法律的强制性规定,拍卖行为应为无效。在当事人提出异议后,执行法院以拍卖行为违反法律规定为由,裁定撤销该拍卖行为并无不当。”

  【案例来源】《赞皇县仁德房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行与河北日升昌科工贸有限公司、石家庄开发区华鹏实业有限公司等金融借款合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【河北省石家庄市中级人民法院(2015)石执复字第00050号】

  3、不动产拍卖后房屋被侵占的,买受人有权通过另案诉讼或其他法律救济的途径向侵权人主张腾出房屋、赔偿损失等,但林荣付无权就此造成的损失要求委托拍卖人赔偿。

  【裁判原文】本院认为,“关于案涉房屋长期被原住户林荣妙占有使用的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条的规定:‘建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。’南安中行已于2011年协助林荣付完成土地使用权证的过户登记,林荣付依法有权处分地上建筑物。其有权通过另案诉讼或其他法律救济的途径向侵权人主张腾出房屋、赔偿损失等,但林荣付无权就此造成的损失要求南安中行赔偿。”

  4、法律并无规定拍卖土地使用权的执行裁定之效力当然及于该土地上的建筑物、构筑物,因此,法院执行裁定将自始未采取强制拍卖执行措施的评估报告中“三宗土地”上的未办证建筑物、加建建筑物、构筑物及附属设施及其占用范围内的建设用地使用权,一并裁定给申请执行人以物抵债违反法律规定,应予以纠正。

  【裁判原文】本院认为,“依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条、第一百四十七条规定,建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。本案中,‘三宗土地和两栋房子’均为本案抵押担保物,且‘三宗土地’上的未办证建筑物、加建建筑物均为抵押前已建房屋和构筑物,本案查封‘三宗土地和两栋房’的效力虽当然及于该‘三宗土地’上的包含博文房估字(2015)第22365号《房地产司法鉴定估价报告》所评估的有证房产、未办证建筑物、加建建筑物等地上建筑物,人民法院均可以裁定与抵押土地使用权一同拍卖。但是,由于法律并无规定拍卖土地使用权的执行裁定之效力当然及于该土地上的建筑物、构筑物,因此,本案赣州中院(2014)赣中执字第213-7号执行裁定将自始未采取强制拍卖执行措施的评估报告中‘三宗土地’上的未办证建筑物、加建建筑物、构筑物及附属设施及其占用范围内的建设用地使用权,一并裁定给本案申请执行人陈正云以物抵债违反法律规定,应予以纠正。”

  5、无论是《物权法》第一百四十六条规定的房随地走,亦或是第一百四十七条规定的地随房走,该房屋均应为合法建筑。

  【裁判原文】本院认为,“复议申请人在案涉土地上承建的建筑物所依据的规划许可证系临时建设工程规划许可证且已过期,淮安禧徕乐公司也没有续办相关手续,因此,人民法院不能确认复议人所承建的建筑物是合法建筑。根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知第一条规定:各级人民法院在执行程序中,既要依法履行强制执行职责,又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力;既要保证执行工作的顺利开展,也要防止‘违法建筑’等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。复议人应当在申请执行的案件中提出对其承建建筑物的权利请求,淮安中院仅对淮安禧徕乐名下,位于淮安市清江浦区启秀路东侧、枚皋路北侧,面积为55760平方米商业市场、住宅用地(国有土地使用证编号淮A国用<2012出>第9791号)的国有出让土地使用权价格进行委托评估并无不当。”

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